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新零售迎来商业地产新风口深圳商街铺王屡创单价新高

2019-11-10 04:24:00来源:励志吧0次阅读

马云们永远都是不会寂寞的。

尽管有争论,但没人会怀疑,新零售将迎来一个新风口。

分久必合,零售业振兴指数一直是商业地产的一个风向标。在沉寂了一段时间后,深圳的商业地产再见涨潮。

据深圳克而瑞和中原研究中心数据显示,从去年第四季度的商业表现来看,深圳商业市场开启了“神助攻”模式,深圳商业物业成交面积从去年9月开始持续走高,今年市场继续向好。

据了解,目前在深圳的东门和海岸城商圈,屡见新“铺王”易主,区域内成交单价频频刷出新高,而在被称为“宇宙中心”的龙华,也是水涨船高,日前保利天街一个街铺就创出每平方米38万元的新纪录。

新零售迎来商业地产新风口深圳商街铺王屡创单价新高

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市场向好,核心商圈租上涨

根据仲量联行二季度的报告显示,深圳商用物业租赁需求活跃下,上半年全市优质零售物业租金保持轻微上涨,较2016年底上升约1%。

报告预计随着消费升级,在成熟商圈中,中高端定位的餐饮品牌需求或将增加。新增供应中不乏经验丰富的零售地产开发商和中高端定位的项目,预计将持续完善现有区域商业格局并拉动商圈升级,加上预期整体租赁需求平稳,预计下半年租金仍有1-2%的上涨空间。

分区域来看,龙华、龙岗和宝安集中了全市一手商业近七成的成交量。其中龙华区表现较为亮眼,成交占据了全市成交的1/3以上,是全市商业成交主力区域之一。

住宅市场“高潮”之后,龙华商业也将成为下一个“宇宙中心”。

人是商业繁荣的决定性因素,未来几年,龙华商业从质到量都将会呈现爆发式增长,保利、华侨城、招商、龙光、鸿荣源、海岸城的相继进驻,必将推动片区内高品质商圈的发展。

可见,保利天街最近一段时间的“高光”表现不是偶然的。

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商圈升级,新零售铺面而来

2017年商业发展新趋势之一,就是实体店将收复失地,商铺“王者”归来。

看看那些呼风唤雨的大佬们最近都干了些啥?

阿里巴巴在天津开办第一家实体店;京东以43亿入股永辉超市,强推“京东到家”;亚马逊、唯品会、聚美优品、小米苹果、华为、OppO、vivo等攻城略地,纷纷开设实体体验店。

无独有偶,这次我们与欧美转型开实体店“神同步”。如美国的Nasty Gal、ModCloth、Warby parker和Bonobos都通过线上积累和口碑营销后开始积极在线下铺开实体体验店发展大战略。

新的零售时代新的一轮跑马圈地已然到来。

快时尚方面,本土品牌如热风、UR、MJstyle、MO&CO等具有鲜明个性与性价比路线的实体店在不断挤占更多市场份额;餐饮方面,海底捞、外婆家、小南国、乐凯撒、撒椒、探鱼、喜茶等等遍地开花;

国际知名品牌的大量涌入更是加码了实体商业竞争力。

近几年进入的高竞争力时尚品牌,如SpAO、Forever21、TOpSHOp、A&F、zara、H&M、优衣库等正在国内各大商街火热布店,以价格实惠、商品质量过硬、个性潮流、良好的购物体验赢得了不少中国消费者。

中产阶级和消费升级,正在培养新的消费习惯。所以,从商铺到商街,商业地产的新一轮“文艺复兴”正在重唤这个行业的活力,并装点我们的生活。

商业地产最好的一个时代或将到来。

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从商铺到商街,商业地产的“文艺复兴”

“靠街吃街”,正在成为房地产投资的黄金定律之一。

众所周知,商铺对位置和设计最为敏感,如果商铺对应的临街道路越好,利用率就越高,在一些繁华商圈,经常可以看到这样一个现象,转个角,生意不一样;街左和街右,生意不一样;换一条街,生意又不一样。

为什么会这样?这就是商铺和商街的区别。

房地产投资的一个铁律是地段、地段,还是地段,那么商业地产还要看一点,就是运营、运营,还是运营。

一次与业内某资深人士交流,他掏出了自家压箱底的干货。

他认为,影响商铺价值的核心要素包括五大项:

一是品牌。开发商有无商业运营经验和能力,会影响其所开发商业的租、售价值;

二是地段。包含这么几个因素:规划+氛围+交通+配套+人群+生态;

三是形态。现在是3.0时代,也就是街区商业,全开放,全街铺,统一的运营管理服务,确立管理平台,确保投资者、经营者和运营者三者利益统一。注重招商、营销和服务管理。为消费者提供极强的自然、自由、自在的消费环境;

四是产品。年限+使用率+层高+宽深比+管道+空间净度+面积段+昭示性+人流动线+配置,这几点必须考虑周全。比如宽深比就决定了商铺的昭示价值和使用价值。小于等于2为优,小于等于3为良,小于等于4为差,大于4为劣;

五是运营。统一招商管理+统一营销管理+统一服务管理+统一物业管理,一个形象对外。

而这五大价值点,是商铺上升到商街商铺的必然过程,也是商业地产“文艺复兴” 甚至自我“革命”的方向。

目前深圳商业地产正在升级换代,已经开业且还有少量铺位在售保利天街,目前就在按以上要求运营龙华首条商街。

从福田的后花园到深圳后花园再到深圳的次中心,最后到深圳的城市北中心,龙华似乎没有天花板。

据了解,保利天街项目位于龙华商业中心的清湖片区,区位的价值是有目共睹,交通具备很大的竞争优势,地铁、高铁、轻轨,三轨齐下。对面是龙华汽车站,身后是清湖轻轨地铁站。整个项目的商业定位打造龙华首席开放式、体验式的购物中心、街区式的购物中心,档次定位是中等偏高。

商街开业率已经达到80%以上,招商率更是95%以上, 目前,人均日流量周六周日约4万人,平时约8千人,每周人流约12万,日均近2万人。

商铺的价格是没有天花板。有据可查的,在广州,早些年,上下九·西门町一层均价就卖到100万元/平方米,最贵的主入门口通道旁卖到230万元/平方米;在香港,早些年铜锣湾波斯富街77至83号地下N号铺以1.8亿港元易手,创造了香港最贵“铺王”纪录,每平方米折合人民币1177万元。这不得不说是天价。

在深圳,我们会见证哪些奇迹呢?

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